Com o crescimento do mercado imobiliário no Brasil, muitos investidores estão buscando especialização na área para gerar tanto renda ativa por meio da compra e venda de imóveis a preços mais altos quanto renda passiva por meio do retorno dos aluguéis dos imóveis adquiridos.
No entanto, muitos investidores ainda realizam essas operações como pessoas físicas, o que cria um cenário menos favorável devido à maior desorganização e, principalmente, maior incidência de impostos. Vamos ver como superar esse cenário.
Renda no Brasil
Com o aumento de sua riqueza por meio de retornos de investimentos, muitos investidores imobiliários expandem seus portfólios e ativos adquirindo mais propriedades para maximizar a renda no Brasil. Essa situação cria um portfólio de investimentos real focado no setor imobiliário.
No entanto, uma parcela significativa desses investidores continua realizando operações em seus próprios nomes como pessoas físicas, o que os torna sujeitos a impostos mais altos, principalmente o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF).
Diante desse cenário, foi criado um modelo de pessoa jurídica exclusivamente para a gestão desses ativos, proporcionando maior segurança, organização e, principalmente, menor incidência de impostos sobre as operações e receitas.
Este modelo é conhecido como Holding Company.
Características e vantagens de uma Holding Company
A ideia de uma Holding Company é formalizar a administração de todos os ativos de propriedade de um indivíduo.
Na prática, isso ocorre quando um determinado investidor consolida diversos ativos (imóveis ou bens móveis) em seu nome até certo ponto em que a tributação desses ativos se torna excessiva em valor absoluto, e sua gestão exige atenção mais apurada.
Nesse cenário, projeta-se a criação de uma empresa para gerir e proteger esses ativos.
Naturalmente, uma Holding Company tem vários benefícios fiscais em comparação a uma pessoa física, pois as autoridades fiscais consideram que ela está focada em administrar ativos de alto valor e gerar renda a partir deles.
Em termos de estrutura, uma holding pode incorporar todos os elementos de uma empresa orientada para o mercado, como um conselho de administração, contabilidade, etc. Vamos examinar essas vantagens com mais detalhes.
Redução de impostos
Conforme mencionado anteriormente, os rendimentos de aluguel de imóveis de propriedade de pessoas físicas estão sujeitos à tabela do imposto de renda da pessoa física, que pode atingir a alíquota de 27,5% conforme as atualizações da MP 1.171/2023 .
No caso de uma Holding Company optar pelo regime tributário brasileiro do Lucro Presumido, ela pagará uma alíquota de 15%, onde valores acima de R$ 20.000,00 (4.000,00 USD) poderão estar sujeitos a um imposto adicional de 10% ( IN RFB 1700/2017 , artigo 29). Isso representa claramente uma carga tributária menor.
No que se refere à compra e venda de imóveis, o cenário merece análise dependendo da natureza da transação.
Se conduzida por um indivíduo, a taxa de imposto é maior, de 15%, mas se aplica apenas aos ganhos de capital. Em contraste, a venda por meio de uma holding, apesar de ter uma taxa de imposto menor, de 6,73%, se aplica ao valor total da propriedade vendida.
Além das questões mencionadas, os investidores estrangeiros têm uma vantagem significativa na sucessão (que será abordada mais adiante).
Além das questões mencionadas, os investidores estrangeiros têm uma vantagem considerável na sucessão devido ao valor reduzido aplicável ao ITCMD (Imposto sobre Sucessões e Doações), com alíquota máxima de 8%, em comparação a outros países onde pode chegar a até 50% (este assunto será especificado mais adiante).
Proteção de Ativos
A transferência dos ativos empresariais do investidor proporciona maior proteção a eles, pois a separação dos ativos pessoais e comerciais proporciona um certo nível de imunidade contra ações judiciais contra a holding.
Em outras palavras, se a holding for legalmente responsável por uma dívida específica, o patrimônio pessoal do investidor terá maior proteção contra possíveis ações judiciais.
Planejamento de sucessão
Ao constituir uma holding e transferir para ela os ativos do investidor, esses ativos são devidamente avaliados e divididos em ações, permitindo um melhor planejamento sucessório.
Além disso, a sucessão pode ser realizada durante a vida do investidor, concedendo ações na forma de usufruto aos sucessores, que já estariam sujeitos ao Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Essa abordagem evita custos adicionais e o processo de inventário após o falecimento do investidor.
Gestão Eficiente de Ativos
Como demonstrado, uma holding, em termos de estrutura, assemelha-se a uma empresa convencional. Portanto, os ativos agregados a ela, divididos em ações designadas com valores estabelecidos, serão geridos centralmente sob uma única administração.
Isso permite maior transparência em sua movimentação, valor e retorno financeiro, facilitando qualquer planejamento administrativo.
Possibilidade de Aquisição de Investimento
Sendo uma entidade legal, uma holding é vista de forma diferente pelo mercado. Isso permite que ela seja elegível para receber investimentos, seja do mercado doméstico ou de investimentos estrangeiros.
Dado o cenário imobiliário atual, investidores bem-sucedidos podem gerar retornos significativos por meio de diversas oportunidades de investimento, seja por meio de empréstimos em troca de juros ou por meio de participação acionária.
Isso pode atrair o interesse de investidores nacionais e estrangeiros que buscam ingressar no mercado imobiliário brasileiro sem precisar constituir pessoalmente uma empresa para esse fim, reduzindo significativamente a burocracia e as exigências necessárias para começar a colher os benefícios do mercado (mais informações sobre o procedimento para abertura de empresa para não residentes em nosso artigo ).
Qual é o investimento necessário para abrir uma holding no Brasil?
Primeiro, vale mencionar que não há um valor mínimo exigido por lei para abrir uma holding no Brasil. A única consideração é a análise de custo-benefício.
Em relação à holding, o maior custo para sua constituição está na capitalização, pois haverá incidência de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) na transferência dos imóveis do nome do investidor para a holding recém-formada. Essa tributação pode variar de 2% a 5% do valor do imóvel.
Além do custo do ITBI, que é a principal despesa relacionada à constituição de uma holding imobiliária, haverá taxas para abertura da pessoa jurídica (geralmente bem baixas), bem como a manutenção contínua da empresa e os honorários de advogado e contador. Em geral, pode-se considerar um valor estimado em torno de R$ 5.000,00 (1.000,00 USD).
Portanto, o investidor deve considerar os custos envolvidos e calcular o tempo necessário, principalmente para recuperar o pagamento do ITBI, além de levar em conta os custos de manutenção da holding.
Qual o Custo Tributário na Sucessão de uma Holding no Brasil com Acionistas Estrangeiros?
Este é um cenário interessante no Brasil no momento atual. O ITCMD só estabeleceu alíquotas de imposto para sucessão entre residentes no Brasil sobre ativos localizados no Brasil (que podem chegar a 8%).
No caso de sucessão de ativos controlados por empresas offshore, não há Lei específica que regule a alíquota do ITCMD.
Portanto, até o momento, não há incidência de ITCMD na sucessão de acionista estrangeiro em holding imobiliária no Brasil que administre suas ações por meio de empresa situada em seu próprio país. Nesse caso, a sucessão se dará no país do administrador, o que, até o momento, exclui a incidência de ITCMD no Brasil.
O cenário atual demonstra um aspecto favorável para investidores estrangeiros que buscam meios seguros para investir no setor imobiliário brasileiro, pois não há tributação relacionada à sua sucessão caso optem por realizá-la em seu país de origem ou em qualquer país que tenha uma entidade offshore responsável pela holding derivada do Brasil. Ou seja, o investidor pode escolher o regime tributário que for mais vantajoso para ele.
As vantagens dos serviços de consultoria especializada
A constituição de uma holding imobiliária para gerir ativos significativos no Brasil, embora consideravelmente vantajosa, exige planejamento estrutural, jurídico e tributário prévio.
Isso é necessário para desenvolver a melhor estratégia de redução de impostos, estruturação da holding e planejamento patrimonial.
Em relação aos estrangeiros que buscam ingressar no mercado por meio da abertura de uma holding no Brasil, além dos fatores acima mencionados, eles precisam passar por procedimentos administrativos para obter autorização para exercer atividades empresariais no Brasil.
Esses procedimentos podem envolver a obtenção do número de identificação de pessoa física (CPF), a regularização documental e a nomeação de representante residente no território nacional.
Por essas razões, é do interesse tanto do investidor residente quanto do estrangeiro buscar assessoria especializada, como os profissionais da Koetz Advocacia, para seu planejamento patrimonial e estruturação da holding responsável pela gestão de seu patrimônio.
